“Dove comprare casa a Milano?” è una domanda da un milione di dollari, più o meno la cifra necessaria per acquistare un appartamento di 80-100mq in Brera, un trilocale di 120-140mq in Porta Venezia oppure una casa indipendente di 300-350mq a Sesto San Giovanni.

Il mercato immobiliare di Milano - città in continua trasformazione, sospinta da grandi eventi, nuove infrastrutture e progetti di riqualificazione - è tra i più dinamici d’Europa, e piatto ricco per i multimilionari da tutto il mondo. Per il cosiddetto “ceto medio” invece, ha preso le fattezze degli hunger games, nel tentativo di far incontrare al numero civico di una via i parametri desiderati: prezzo accessibile, metratura vivibile e vicinanza ai luoghi della propria quotidianità.

Considerando che il prezzo medio per metro quadrato oggi ha superato i 5000 euro, e ci sono buone probabilità che continui a salire in futuro, è sempre più importante avere ben presente il quadro generale non solo di che cosa succede nel presente ma anche delle trasformazioni future, al fine di rendere il proprio acquisto un investimento.

Accanto ai quartieri storicamente centrali e consolidati, dove i prezzi sono più alti, si stanno affermano aree oggetto di grandi progetti di rigenerazione, scali ferroviari, nuovi poli smart e distretti universitari e dell’innovazione. Allo stesso tempo, esistono zone con prezzi al metro quadrato più bassi che, pur distanti dal centro, beneficiano di miglioramenti infrastrutturali e piani di rilancio.

Questa guida vuole offrire una panoramica dei prezzi nelle diverse aree della città, dai quartieri in crescita con forti potenzialità, alle aree più costose e inarrivabili, fino alle zone che potrebbero essere “a misura di budget”, per orientare chi desidera acquistare un’abitazione in un mercato in rapida evoluzione. Una mappa che riflette la Milano di oggi e anticipa quella di domani.

Dopo Expo 2015, tra le Olimpiadi Milano-Cortina in arrivo nel 2026 e progetti di riqualificazione, se non di solo rebranding, che vanno di pari passo con l’ampliamento della rete metropolitana, ci sono alcuni quartieri che spiccano per un particolare slancio rigenerativo. Si tratta di zone che prima di oggi probabilmente non sarebbero finite nel perimetro di ricerca che chiunque abbia mai dovuto cercare una casa ha disegnato almeno una volta sulla mappa di un portale immobiliare.

Uno dei quartieri sicuramente più in hype è quello dello Scalo di Porta Romana, prontamente rinominato SouPra (acronimo di South of Prada), che oltre agli edifici in costruzione in previsione delle Olimpiadi, ha visto anche la nascita di un nuovo polo artistico con gallerie e locali di design ad affiancare i preesistenti spazi espositivi. Secondo un rapporto di Casavo della metà dello scorso anno, Scalo di Porta Romana si distingue con un +48 % del prezzo al metro quadro (da 3 296 €/m² a 4 845 €/m²) e un +40 % di compravendite. Questa ondata di rinnovamento si propaga anche più a sud verso l’area di Santa Giulia Nord, futura sede del PalaItalia per le Olimpiadi Milano-Cortina 2026, che ha visto +27 % nei prezzi e +28 % nelle vendite, fino ad arrivare a Rogoredo, sullo sfondo del progetto del nuovo conservatorio “Bosco della Musica”, che vede un andamento più moderato: +24 % nei prezzi (da 2 316 €/m² a 2 872 €/m²) e +3 % nelle vendite.

Nella zona nord ovest della città, a due passi dal polo fieristico milanese, si è innestato il progetto MIND – Milano Innovation District, il nuovo quartiere nato nell’ex area Expo 2015, tra Milano, Rho e Pero, dedicato a innovazione, ricerca e sostenibilità, che ospita Human Technopole, ospedale Galeazzi, campus universitari, aziende, spazi verdi e residenze, con l’obiettivo di creare un hub urbano a zero emissioni. Cascina Merlata, parte di questo distretto, ha beneficiato anche del progetto “Merlata Bloom”, registrando +44 % nei prezzi (da 2 776 €/m² a 3 993 €/m²) e +78 % nelle compravendite.

Per gli amanti dei quartieri-acronimo, mentre NoLo vede un aumento costante del prezzo al metro quadrato (dati OMI 2025 indicano un prezzo medio di 4 771 €/m², in crescita dal 2024, 4 491 €/m²), a nord della città arriva anche NOM, North Of Milano, che comprende l’area tra Bovisa e Novate Milanese, con un aumento del 42 % nei prezzi (da 2 136 €/m² a 3 039 €/m²) e un esplosivo +115 % nelle transazioni.

SeiMilano, il quartiere smart e multifunzionale vicino a Bisceglie, ideato da Borio Mangiarotti e Värde Partners, progettato da Mario Cucinella Architects e Michel Desvigne, che offre 1.000 abitazioni, uffici, negozi e un parco pubblico di 16 ettari, presenta un incremento del 31 % nei prezzi (da 2 161 €/m² a 2 825 €/m²) e +49 % nelle compravendite.

Infine Scalo Farini, ancora in attesa di riqualificazione, ha visto un +12 % nei prezzi (da 4 264 €/m² a 4 792 €/m²), mentre le compravendite sono diminuite del 1 % e i tempi medi di vendita sono aumentati del 43,5 %.

Ma quali sono le zone verso le quali orientarsi per cercare abitazioni che, nel pur proibitivo mercato cittadino, risultano avere un costo al metro quadro più accessibile?

Insieme ai quartieri visti in precedenza al centro di specifici progetti di rinnovamento, nel 2025, Baggio, Quarto Oggiaro (insieme a Bisceglie e Olmi), Forlanini e Lorenteggio restano tra quelli con i prezzi più bassi sotto il profilo immobiliare. In particolare, secondo i dati aggiornati ad agosto 2025 di Immobiliare.it Insights, nella fascia più economica si collocano Bisceglie – Baggio – Olmi (circa 3.106 €/m²), mentre Forlanini si mantiene sotto soglia 4.000 €/m² (3.844 €/m²).

Anche se distanti dal centro, questi quartieri risultano ad oggi appetibili viste alcune misure di miglioramento dei servizi, a partire dalle nuove fermate della metropolitana M4, che dall’aeroporto di Linate, passando per Forlanini arriva in Duomo e poi fino a Lorenteggio – San Cristoforo. Il caratteristico centro di Baggio si distingue per il recupero di edifici dismessi e la creazione di nuovi spazi pubblici, mentre nel generale movimento di rilancio, Quarto Oggiaro emerge per il piano di riqualificazione delle infrastrutture messo in atto.

Non è difficile immaginare quali siano i quartieri più costosi di Milano, ma vale la pena ripercorrerli brevemente per avere un’idea dei prezzi al metro quadro nelle zone più centrali della città. Secondo un report pubblicato da idealista il 4 luglio 2025, il centro storico domina la classifica con 10 681 €/m², oltre il doppio della media cittadina, confermandosi l’area più esclusiva e ricercata. Seguono Garibaldi–Porta Venezia (7 314 €/m²), polo strategico fra business district e zone residenziali di pregio, e Fiera–De Angeli (7 077 €/m²), apprezzata per l’alta qualità abitativa e i collegamenti rapidi al centro. Poco distanti si collocano Navigli–Bocconi (6 995 €/m²), con il fascino del canale storico e la vivacità universitaria, e Porta Vittoria (6 411 €/m²), quartiere in trasformazione con nuove residenze di fascia alta. Queste aree, tutte ampiamente sopra la media cittadina, mostrano anche incrementi di prezzo: il Centro Storico segna +2,8% rispetto al trimestre precedente, Garibaldi–Porta Venezia +2,4%, mentre Porta Vittoria cresce più lentamente (+0,3%), segno di un mercato già molto maturo. Insieme delineano la “cintura d’oro” di Milano, dove domanda elevata e scarsità di offerta mantengono stabili quotazioni da record.

Cosa sta succedendo in città invece per quanto riguarda gli affitti? Mentre il Comune di Milano è in moto per attrarre investimenti sul “Piano Straordinario per la Casa” presentato circa un anno fa che punta a creare 10.000 alloggi a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni, il settore delle locazioni a Milano mostra un incremento degli affitti temporanei, come rilevato da Idealista. Sempre più persone scelgono soluzioni di breve o media durata, tra 1 e 18 mesi, rispondendo a un mercato del lavoro reso più fluido, stagionale e precario rispetto al passato. Questa soluzione però non sembra “cannibalizzare” il mercato degli affitti nel capoluogo lombardo.

Secondo i dati AIGAB, datati luglio 2025 gli annunci di affitti brevi a Milano erano circa 14.900, pari all’1,8 % del patrimonio abitativo cittadino, mentre le locazioni ordinarie rappresentavano appena il 22,6 %. L’indotto economico generato da questo mercato è notevole: negli ultimi anni si è sfiorata la soglia dei 2 miliardi di euro, con oltre 473 milioni solo nel 2023. Non sorprende quindi che zone centrali e turistiche come Duomo, Brera, Porta Venezia e Navigli restino le preferite da studenti, lavoratori stranieri e professionisti in trasferta, ma anche quartieri in rinnovamento come Porta Romana, Lambrate e Bicocca stanno attirando una quota crescente della domanda.

Immagine di apertura: Chiesa di S. Cristoforo, Milano. Courtesy Chiesa di Chiesa di San Cristoforo sul Naviglio