Negli ultimi quindici anni Milano ha vissuto una trasformazione continua che, a dieci anni dall’Expo e superata la pausa della pandemia, l’ha consolidata tra le principali città internazionali, con nuovi edifici, quartieri e aree riqualificate secondo gli obiettivi del PGT 2030.

È l'ultima fase di una tendenza di crescita più lunga. Dal secondo dopoguerra fino ad oggi, vivere a Milano è stata il sogno di molti, con una domanda sempre crescente: secondo uno studio della Banca D’Italia (Cannari, D’Alessio, Vecchi, Questioni di Economia e Finanza. #333 I prezzi delle abitazioni in Italia, 1927-2012, giugno 2016) a Milano i prezzi delle abitazioni restarono stabili fino alla metà degli anni Sessanta, per poi iniziare a crescere rapidamente, quando l’indice del prezzo medio passò da 1 (1941) a 171,9 (1966) e quasi triplicò in termini reali tra 1970 e i primi anni dieci del 2000.

Ma accanto a questa corsa emergono, anche dalle recenti inchieste urbanistiche, le crepe del “modello Milano”: il peso degli investitori privati sullo sviluppo urbano, una narrazione dei quartieri che non cancella le disuguaglianze e, come osserva Lucia Tozzi in L’invenzione di Milano (Cronopio, 2023), un equilibrio tra crescita e inclusione ancora da trovare.

Questa indagine si propone di offrire un quadro aggiornato e concreto sullo stato dell’arte del mercato immobiliare milanese, con l’obiettivo di individuare alcuni elementi chiave per capire cosa sta succedendo in città e il ruolo di Milano nello scenario internazionale.

Come ha raccontato a Domus Vicenzo De Tommaso, Communication Manager di Idealista, il mercato milanese registra oggi una crescita dei prezzi tra il 3 e il 3,5% annuo, costante, ma più contenuta rispetto all’ultimo quinquennio in cui l’aumento ha superato il 40%. Pur essendo una fase di crescita più lenta – per via del livello già alto delle quotazioni e degli effetti di misure straordinarie come superbonus e mutui agevolati – l’attrattività di Milano, soprattutto per acquirenti che arrivano dall’estero non accenna a scemare.

Anzi, è proprio in relazione allo scenario globale che va letto oggi il mercato immobiliare della città, a partire dalla Brexit che ha favorito la migrazione da Londra a Milano delle sedi di aziende multinazionali, con il conseguente spostamento di professionisti che godono di stipendi superiori alla media italiana, insieme agli incentivi fiscali previsti per il cosiddetto “rientro dei cervelli”. Ma anche la flat tax per i super-ricchi ha reso il capoluogo lombardo il place to be dei milionari: secondo uno studio di Henley & Partners, Milano è la terza città in Europa per numero di super ricchi residenti dopo Londra e Parigi. Come testimoniano notizie come l’acquisto da parte dell’AD del gruppo LVMH Bernard Arnault della Casa degli Atellani con annessa la Vigna di Leonardo, il mercato immobiliare di pregio è in forte espansione. Immobiliare.it riporta che nel 2024 sono stati raggiunti gli 8 miliardi di valore (+35% in cinque anni), e quartieri rinnovati come CityLife arrivano a 23.000 €/m².

In questo scenario, se da una parte il New York Times racconta come i milionari nella Grande Mela preferiscano affittare invece che acquistare, per motivi di flessibilità, liquidità e minori oneri fiscali e assicurativi, dall’altra su Tik Tok si trovano video di stranieri che raccontano perché comprare una proprietà a Milano sia uno dei migliori investimenti che si possano fare, mentre via Montenapoleone è oggi la strada dello shopping più cara al mondo, con scontrino medio di 2.600 €.

E se gli acquirenti del lusso comprano all’interno della Cerchia dei Bastioni o nei quartieri più esclusivi appena all’esterno, il ceto medio ha a che fare con cifre che risultano sempre più proibitive. Dai dati elaborati dall’Ufficio Studi di idealista, nel secondo trimestre del 2025, il prezzo medio delle abitazioni ha raggiunto i 5.104 €/m², con un aumento del +2,4 % rispetto al trimestre precedente.

Queste linee in salita tra le ascisse e le ordinate dei grafici relativi alle indagini sul mercato immobiliare meneghino sono un trend che mette sempre più pressione su chi cerca casa, sia nella compravendita che nell’affitto.

Tra numeri, percentuali e valori in aumento, non si possono escludere dal discorso due concetti centrali del libro Milano per chi? di Massimo Bricocoli e Marco Peverini (LetteraVentidue, 2024): abbordabilità ed ereditocrazia.

L’abbordabilità, o housing affordability, è “la capacità di persone e famiglie di accedere e mantenere un’abitazione in determinati contesti urbani, primariamente in riferimento alla relazione tra costi abitativi e capacità economica garantita da reddito e retribuzione”. A Milano questa possibilità si sta riducendo drasticamente, e dal punto di vista della redistribuzione della popolazione nei quartieri della città, sempre Bricocoli e Peverini suggeriscono come sia in corso un fenomeno di spillover verso i comuni limitrofi.

Infatti, anche nei quartieri considerati periferici si rileva che l’indice di metri quadri abbordabili per prezzo per la fascia media corrisponde al taglio di un monolocale (considerando gli studi di OCA Osservatorio Casa Abbordabile), non di certo la tipologia di abitazione più desiderabile, nonostante il trend delle tiny house voglia farci credere il contrario. Vincenzo De Tommaso di Idealista ci ha spiegato come dopo la pandemia, neanche le periferie sono più accessibili, con zone come Corvetto o Ortles che hanno visto un aumento dei prezzi del 70-80%.

E qui entra in gioco un altro concetto chiave, quello di ereditocrazia – termine che Bricocoli e Peverini usano per descrivere una città in cui l’accesso alla casa dipende in misura crescente da capitali preesistenti, spesso di origine familiare. Non è più (o non solo) il reddito a determinare dove si può vivere, ma la disponibilità di una base patrimoniale: un’eredità, un aiuto dai genitori. Risulta infatti che il 40% delle compravendite tra il 2015 e il 2022 sia avvenuto senza l’accensione di un mutuo. In pratica, la possibilità di vivere in molti quartieri centrali – e ormai anche in parte della periferia – è riservata a chi può contare su queste risorse.

“Non è più la domanda a determinare il prezzo ma il prezzo a spostare la domanda” spiega Idealista: molti lavoratori del terziario, grazie anche alla possibilità del lavoro da remoto o della settimana corta, cercano casa fuori dalla circonvallazione dando priorità alla vivibilità dello spazio domestico. Comuni come Lodi e Pavia offrono abitazioni a prezzi competitivi che permettono di valutare soluzioni abitative più agevoli di un piccolo bilocale in città. Milano si espande e attrae città satellite anche fuori regione, come visto con Torino in passato e come potrebbe accadere con Genova nel futuro prossimo.

Il fenomeno dello spillover citato in precedenza è confermato da un report del Centro Studi Gromia di quest’anno, che incrocia i dati di ricerca Google e quelli dell’Agenzia delle Entrate. Da questo studio è emerso che se le ricerche degli utenti si concentrano sul centro della città, incarnando i sogni e le speranze mal riposte dei cittadini, le transazioni avvengono per la maggior parte nei comuni dell’hinterland e nelle province limitrofe.

In termini numerici, un’analisi di Abitare Co. sul mercato immobiliare residenziale delle nuove costruzioni dell’hinterland milanese di facile accesso a Milano, datata dicembre 2024, mostra che nel 2023 oltre 15.400 residenti hanno scelto la provincia (+9,7% sul 2019), privilegiando i 37 comuni di prima fascia serviti da metro o passante ferroviario, dove i valori sono inferiori fino al 59% rispetto alla città. Con 300mila euro, a Milano si acquistano circa 40-50 mq, mentre nell’hinterland si arriva in media a 97 mq, con punte di oltre 100 mq ad Abbiategrasso, Vimodrone, Peschiera Borromeo e Rho, Senago. Il quadro si arricchisce anche sul fronte qualitativo: l’hinterland viene oggi percepito non più solo come ripiego, ma come scelta supportata da una rete infrastrutturale rafforzata, ampie aree verdi, servizi performanti (scuole, impianti sportivi, mobilità), e nuove realizzazioni improntate a sostenibilità e innovazione.

Ma come si colloca Milano rispetto alle maggiori città europee? Il costo medio di circa 5 434 €/m² per gli immobili residenziali, solido ma ben lontano dai mercati più cari come Monaco o Zurigo, è comunque inferiore rispetto a Parigi, Londra e Amsterdam secondo i dati pubblicati da Global Property Guide nel luglio 2025. Nel confronto, Londra segna valori medi centrali di 9 296 €/m², Parigi 9 530 €/m², Amsterdam 8 350 €/m², Berlino 5 317 €/m², Madrid 5 316 €/m² e Barcellona poco sopra i 4 800 €/m².

Secondo Idealista, Milano risulta essere più vicina a Berlino e Madrid, città che attraggono talenti e capitali e che, come Milano, non mostrano segnali di calo dei valori, pur con una crescita più lenta. Fenomeni simili emergono anche a Lisbona, dove l’attrattività internazionale si scontra con la difficoltà dei residenti locali di sostenere i costi abitativi.

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